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2014年03月28日
東急リバブルのあんしん仲介保証・・・
今日の読売新聞の一面に、東急リバブルの広告が出ていました。
あんしん仲介保証という保証システムのＰＲ広告でした。
この記事を見かけて、住宅仲介での保証って何を保証するのだろう・・・？という感じを受けました。
あくまで、仲介であって売主ではありません・・・何のことと・・・よくよく見てみれば・・・
一戸建て・マンション向けの保証は、①建物保証・・保証は最長一年間、最大250万円（対象：雨漏り、シロアリ、給排水管の故障等）。 ②住宅設備保証・・建物本体に加え、32種類の設備が対象。となっています。
そして、土地（更地）向けの保証は、①埋設物撤去保証・・埋設物撤去費用を200万円まで、新たに保証。 ②地盤調査保証・・検査して工法、費用を開示する新しいサービス。となっています。
さらに、広告には、こんなコピーが記載されています。
『なぜ、住宅仲介で、そこまで保証するのか？』
『保証すること。それって実は「あたりまえ」のことかもしれません。』
『まさかの時の住宅仲介パートナー。それこそが、真のパートナー』
『保証力』こそ、パートナー選びの新基準。
このシステムの対象は、東急リバブルの専属選任か専任媒介契約で売却し、その不動産を購入した場合（別途諸条件があるようです）となっています。
これは、不動産仲介時に東急リバブルで土地や建物の検査をして、そして保証（無料）というもののようです。
当然、検査の結果で保証の不適合の判定がでた箇所は、その保証は除かれることとなっているようです。
細かい取り決めは、とても、書ききれませんので、直接、東急リバブルのＨＰ（http://www.livable.co.jp/baikyaku/anshin/?gclid=CLDkipjrtL0CFQJxvAodSoYA9A）をご覧いただきたいと思います。
これからの人口減少に向けて住宅は余剰状態になってきます。
かつ、新耐震基準（1981年）以降の建物は、きちんと維持管理さえすれば長く住むことは可能でしょう。
これからは、築30年位で建て替えという時代では、なくなってくるでしょう。
こうなってくると、中古住宅市場での安心して購入できるシステム造りが重要となってきます。
中古住宅の購入の際、何が心配か・・・
やはり建物の状況、そして土地の地盤や埋設物でしょう・・・建物の防水はまだまだ大丈夫か、シロアリの被害は無いか、屋根は吹替えか、外壁は塗り替えか、等々、そして、土地の地耐力や埋設物の心配等々・・・
今回の『あんしん仲介保証』は、中古住宅の購入前に、しかるべき検査をしてその結果を確認することが出来ます。
さらに、保証までついてくれば、その安心感は倍増でしょう。
ただ、このようなことが出来るのは、大手の不動産仲介会社くらいでしょう。
東急リバブルの後をおって、他の大手の不動産仲介会社が同様のシステムを取り入れてくるのか、注目したいところです。
昔、あるハウスメーカーが20年保証を謳いました・・・その後、こぞって他のハウスメーカーも20年保証を取り入れてきました。
今回も、追いつけ、追い越せとばかりに、同様のサービスをこぞって取り入れてくるでしょうか。
このようなシステムは、安心して中古住宅を購入できることから、流通市場の活性化に繋がるでしょう・・・
ただ、懸念すべきは、大手はこのシステムは対応できそうですが、個人の宅建業者は、正直、取り残されそうです。
このような、仲介取引が慣例化した場合、不動産は2極化、不動産業者も2極化となってくるやもしれません。
保証は出来ないまでも、検査の質は大手に負けない程度のコワークの確率は必須のようです・・・
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき検索
あんしん仲介保証という保証システムのＰＲ広告でした。
この記事を見かけて、住宅仲介での保証って何を保証するのだろう・・・？という感じを受けました。
あくまで、仲介であって売主ではありません・・・何のことと・・・よくよく見てみれば・・・
一戸建て・マンション向けの保証は、①建物保証・・保証は最長一年間、最大250万円（対象：雨漏り、シロアリ、給排水管の故障等）。 ②住宅設備保証・・建物本体に加え、32種類の設備が対象。となっています。
そして、土地（更地）向けの保証は、①埋設物撤去保証・・埋設物撤去費用を200万円まで、新たに保証。 ②地盤調査保証・・検査して工法、費用を開示する新しいサービス。となっています。
さらに、広告には、こんなコピーが記載されています。
『なぜ、住宅仲介で、そこまで保証するのか？』
『保証すること。それって実は「あたりまえ」のことかもしれません。』
『まさかの時の住宅仲介パートナー。それこそが、真のパートナー』
『保証力』こそ、パートナー選びの新基準。
このシステムの対象は、東急リバブルの専属選任か専任媒介契約で売却し、その不動産を購入した場合（別途諸条件があるようです）となっています。
これは、不動産仲介時に東急リバブルで土地や建物の検査をして、そして保証（無料）というもののようです。
当然、検査の結果で保証の不適合の判定がでた箇所は、その保証は除かれることとなっているようです。
細かい取り決めは、とても、書ききれませんので、直接、東急リバブルのＨＰ（http://www.livable.co.jp/baikyaku/anshin/?gclid=CLDkipjrtL0CFQJxvAodSoYA9A）をご覧いただきたいと思います。
これからの人口減少に向けて住宅は余剰状態になってきます。
かつ、新耐震基準（1981年）以降の建物は、きちんと維持管理さえすれば長く住むことは可能でしょう。
これからは、築30年位で建て替えという時代では、なくなってくるでしょう。
こうなってくると、中古住宅市場での安心して購入できるシステム造りが重要となってきます。
中古住宅の購入の際、何が心配か・・・
やはり建物の状況、そして土地の地盤や埋設物でしょう・・・建物の防水はまだまだ大丈夫か、シロアリの被害は無いか、屋根は吹替えか、外壁は塗り替えか、等々、そして、土地の地耐力や埋設物の心配等々・・・
今回の『あんしん仲介保証』は、中古住宅の購入前に、しかるべき検査をしてその結果を確認することが出来ます。
さらに、保証までついてくれば、その安心感は倍増でしょう。
ただ、このようなことが出来るのは、大手の不動産仲介会社くらいでしょう。
東急リバブルの後をおって、他の大手の不動産仲介会社が同様のシステムを取り入れてくるのか、注目したいところです。
昔、あるハウスメーカーが20年保証を謳いました・・・その後、こぞって他のハウスメーカーも20年保証を取り入れてきました。
今回も、追いつけ、追い越せとばかりに、同様のサービスをこぞって取り入れてくるでしょうか。
このようなシステムは、安心して中古住宅を購入できることから、流通市場の活性化に繋がるでしょう・・・
ただ、懸念すべきは、大手はこのシステムは対応できそうですが、個人の宅建業者は、正直、取り残されそうです。
このような、仲介取引が慣例化した場合、不動産は2極化、不動産業者も2極化となってくるやもしれません。
保証は出来ないまでも、検査の質は大手に負けない程度のコワークの確率は必須のようです・・・
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき検索
2014年03月27日
予算を気にしすぎた住宅営業マンの思いのこし・・・
20年近く、注文住宅営業の仕事をしてきました。
大手デベロッパーの建売住宅の下請受注の営業の仕事も経験しました。
この経験は、ものすごく貴重で、売れ筋の住宅設備やデザインなどのノウハウの勉強ができました。
建売住宅には建売住宅御用立つのメーカーが存在することも知りました。
面白いもので、かなりのデベロッパーは、同じメーカーの商品を使っていたりします・・・
また、親会社の分譲地の条件付更地の販売の経験もさせていただきました。
この経験で、土地の融資から建物の融資まで、住宅を一から求める資金計画についてのいい経験ができました。
土地取得の伴わない注文住宅の営業ですと、比較的、建物のローンのみで、土地の取得までのローンに触れないことがおいものです・・・
ありがたいことに、色々と経験をさせて頂いたような気がします・・・
その住宅営業時代の中で、あの時・・・こうしておけば良かったと思うことは、正直な話、いくつかはあります・・・
そのなかで、思い出すのは・・・
営業の立場としては、最後に見積金額の交渉が控えているわけですが・・・
予算より大きくオーバーすると、お断りされるとの思いから、見積金額を抑えられる仕様に誘導したりするわけです。
本当は、内部の建具や造作材を濃い茶色にしたいと要望があったにも関わらずに、多少の予算が抑えられる白い建具等を奨めたりとか・・・
このパターンは、私の初めての契約のお客様の件なのですが、出来ればといったような感じでしたので、予算を抑えられる部材を奨めたわけです・・・今にして思えば、なぜ、あの時、その差額の見積金額を提出して、いくら高くなりますがこれでよろしいですかと・・・聞かなかったのかと思います・・・
また、予算を意識して、玄関の面積を抑えたプランで進めたこともあります。
これは、使い勝手上は、何も問題はないのです・・・
一つは、中庭のある延床で60坪もあるような家なのですが、当初から金額が間に合うかとの議論を交わしていました・・・
何とか、中庭つきの寄棟の邸宅風の満足いただくプランが出来あがり、予算もまとまり、無事、建物も完成し非常にお喜びいただいて、お引き渡しをさせていただきました・・・
自分で言うのもなんですが、非常にプランも良くまとまっており、いい住宅でした・・・
ただ、玄関と中庭との距離が一般の住宅より、少し長いだけだったのですが・・・もうすこし、4分の1間（455mm）でいいから延ばしておけば、余裕の贅沢な玄関が演出できたのにと・・・思いました。
これは、使い勝手上の失敗では無いのですが・・・正面に中庭があるのであれば、それに即した贅沢な空間の演出は欲しかった・・・という感じです・・・
もう一つは、非常に贅沢な空間で建られたモデルハウスを一回りコンパクトにして、お建ていただいたことがあります。
この時も・・・やはり、空間・・・この時も、やはり玄関の広さが気になりました。
使い勝手上は、全然、問題ありません・・・
ただ、空間の贅沢さがたりない感じでした。
この場合も、広くして・・・いくら、UPするの検証をすればよかったと思います・・・
営業担当しては、玄関を広くして、予算オーバーは歓迎できないことから、ついつい、必要最小限と考えがちとなってしまいました。
たかが、玄関・・・されど玄関・・・ちょっと広くするだけで、その雰囲気は大きく変わってきます・・・
空間の贅沢さも意識して住宅建築を考えてみたら、いかがでしょうか・・・
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
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その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
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また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき検索
大手デベロッパーの建売住宅の下請受注の営業の仕事も経験しました。
この経験は、ものすごく貴重で、売れ筋の住宅設備やデザインなどのノウハウの勉強ができました。
建売住宅には建売住宅御用立つのメーカーが存在することも知りました。
面白いもので、かなりのデベロッパーは、同じメーカーの商品を使っていたりします・・・
また、親会社の分譲地の条件付更地の販売の経験もさせていただきました。
この経験で、土地の融資から建物の融資まで、住宅を一から求める資金計画についてのいい経験ができました。
土地取得の伴わない注文住宅の営業ですと、比較的、建物のローンのみで、土地の取得までのローンに触れないことがおいものです・・・
ありがたいことに、色々と経験をさせて頂いたような気がします・・・
その住宅営業時代の中で、あの時・・・こうしておけば良かったと思うことは、正直な話、いくつかはあります・・・
そのなかで、思い出すのは・・・
営業の立場としては、最後に見積金額の交渉が控えているわけですが・・・
予算より大きくオーバーすると、お断りされるとの思いから、見積金額を抑えられる仕様に誘導したりするわけです。
本当は、内部の建具や造作材を濃い茶色にしたいと要望があったにも関わらずに、多少の予算が抑えられる白い建具等を奨めたりとか・・・
このパターンは、私の初めての契約のお客様の件なのですが、出来ればといったような感じでしたので、予算を抑えられる部材を奨めたわけです・・・今にして思えば、なぜ、あの時、その差額の見積金額を提出して、いくら高くなりますがこれでよろしいですかと・・・聞かなかったのかと思います・・・
また、予算を意識して、玄関の面積を抑えたプランで進めたこともあります。
これは、使い勝手上は、何も問題はないのです・・・
一つは、中庭のある延床で60坪もあるような家なのですが、当初から金額が間に合うかとの議論を交わしていました・・・
何とか、中庭つきの寄棟の邸宅風の満足いただくプランが出来あがり、予算もまとまり、無事、建物も完成し非常にお喜びいただいて、お引き渡しをさせていただきました・・・
自分で言うのもなんですが、非常にプランも良くまとまっており、いい住宅でした・・・
ただ、玄関と中庭との距離が一般の住宅より、少し長いだけだったのですが・・・もうすこし、4分の1間（455mm）でいいから延ばしておけば、余裕の贅沢な玄関が演出できたのにと・・・思いました。
これは、使い勝手上の失敗では無いのですが・・・正面に中庭があるのであれば、それに即した贅沢な空間の演出は欲しかった・・・という感じです・・・
もう一つは、非常に贅沢な空間で建られたモデルハウスを一回りコンパクトにして、お建ていただいたことがあります。
この時も・・・やはり、空間・・・この時も、やはり玄関の広さが気になりました。
使い勝手上は、全然、問題ありません・・・
ただ、空間の贅沢さがたりない感じでした。
この場合も、広くして・・・いくら、UPするの検証をすればよかったと思います・・・
営業担当しては、玄関を広くして、予算オーバーは歓迎できないことから、ついつい、必要最小限と考えがちとなってしまいました。
たかが、玄関・・・されど玄関・・・ちょっと広くするだけで、その雰囲気は大きく変わってきます・・・
空間の贅沢さも意識して住宅建築を考えてみたら、いかがでしょうか・・・
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
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2014年03月16日
WEBで間取りが選べるWEB STUDIOとは・・・
今日、東急ホームズから、一通のDMが届きました・・・
内容は、東急ホームズで開発した『WEB STUDIO』というシステムの案内でした・・・
東急ホームズの『東急ホームズ ウエブスタ』（http://web-suta.jp/）に入っていくとそのサービスが受けられることとなります・・・
このシステムには、東急ホームズの規格型プランが450パターン入力されています・・・
この中から、好みのプランを選び、間仕切りの変更や収納の変更、さらには設備（キッチン、洗面、浴室、トイレ）の変更も選択でき、その選択によってリアルタイムにその金額が算出されるようになっていました・・・
そして、敷地も記入できるようになっています。
敷地の線を入れていくと、面積も計算されて表示されますので、測量図を見ながら角度を似通わせて面積を合わせていけば、大体の土地の形状は合わせられるでしょう・・・
外観の３D映像も出るようになっています・・・
内観も、立体的に観られるようになっています・・・
これは、面白いシステムと思いながら試しに何プランかを選択して試してみました・・・
ボリュームチエックには・・・有効な感じがしました・・・
ただ、自分で注文住宅のプランを選択して考えるのは、意外と・・・味気ないかもしれません・・・
自分が住宅営業をやっているときは、規格型プランで提案する場合であっても、お客様の好みを聞いて、外観のデザインや間取りや空間を工夫して提案していました・・・
私は、予算の関係上、規格型プランの提案をする場合であっても、どのプランがいいですかとは聞きませんでした・・・
あくまで、お客様の要望を聞いて、その要望に合いそうなプランを選択して、多少のデザインの変更や空間の工夫（吹抜け等）をして提案していました・・・
そのように提案すると、自由設計で一から設計してきたような形で話ができます・・・
お客様が規格プランを見てしまうと・・・その間取りが頭にこびりついて、自由な発想を損なってしまうことがあるやもしれません・・・
結局は・・・出てからのお楽しみを・・・残しておいてやりたかったということでしょうか・・・
ただ・・・これは、あくまでも私の個人的な考えです・・・
東急ホームズのこのシステムは、自宅のパソコンで気軽にプランを選べて、かつ、ある程度の間仕切りも変えることができて、収納も見直せる・・・そして、設備もOPが選べる・・・その結果の金額もリアルタイムで出てくる・・・その上、敷地の形状も記載できる・・・
これは、便利なシステムと思います・・・
何といっても、平面図、立面図をみてもその立体的な空間を理解することは難しいことですが、自宅のパソコンで３D画面のる外観や内観が観れるのは、とても親切なシステムと感じました・・・
本当に便利な世の中になったものと・・・時にはこの便利さについて行けない時もありますが・・・感心してしまいます。
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
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その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
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電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき検索
内容は、東急ホームズで開発した『WEB STUDIO』というシステムの案内でした・・・
東急ホームズの『東急ホームズ ウエブスタ』（http://web-suta.jp/）に入っていくとそのサービスが受けられることとなります・・・
このシステムには、東急ホームズの規格型プランが450パターン入力されています・・・
この中から、好みのプランを選び、間仕切りの変更や収納の変更、さらには設備（キッチン、洗面、浴室、トイレ）の変更も選択でき、その選択によってリアルタイムにその金額が算出されるようになっていました・・・
そして、敷地も記入できるようになっています。
敷地の線を入れていくと、面積も計算されて表示されますので、測量図を見ながら角度を似通わせて面積を合わせていけば、大体の土地の形状は合わせられるでしょう・・・
外観の３D映像も出るようになっています・・・
内観も、立体的に観られるようになっています・・・
これは、面白いシステムと思いながら試しに何プランかを選択して試してみました・・・
ボリュームチエックには・・・有効な感じがしました・・・
ただ、自分で注文住宅のプランを選択して考えるのは、意外と・・・味気ないかもしれません・・・
自分が住宅営業をやっているときは、規格型プランで提案する場合であっても、お客様の好みを聞いて、外観のデザインや間取りや空間を工夫して提案していました・・・
私は、予算の関係上、規格型プランの提案をする場合であっても、どのプランがいいですかとは聞きませんでした・・・
あくまで、お客様の要望を聞いて、その要望に合いそうなプランを選択して、多少のデザインの変更や空間の工夫（吹抜け等）をして提案していました・・・
そのように提案すると、自由設計で一から設計してきたような形で話ができます・・・
お客様が規格プランを見てしまうと・・・その間取りが頭にこびりついて、自由な発想を損なってしまうことがあるやもしれません・・・
結局は・・・出てからのお楽しみを・・・残しておいてやりたかったということでしょうか・・・
ただ・・・これは、あくまでも私の個人的な考えです・・・
東急ホームズのこのシステムは、自宅のパソコンで気軽にプランを選べて、かつ、ある程度の間仕切りも変えることができて、収納も見直せる・・・そして、設備もOPが選べる・・・その結果の金額もリアルタイムで出てくる・・・その上、敷地の形状も記載できる・・・
これは、便利なシステムと思います・・・
何といっても、平面図、立面図をみてもその立体的な空間を理解することは難しいことですが、自宅のパソコンで３D画面のる外観や内観が観れるのは、とても親切なシステムと感じました・・・
本当に便利な世の中になったものと・・・時にはこの便利さについて行けない時もありますが・・・感心してしまいます。
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
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相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき検索
2014年03月15日
中古住宅とリノベーション・・・
普段は、余り読み込んでいない『FPJournal』2月号を、病院の待ち時間中に目を通していました。
今回の記事は、『中古・リノベーション物件活用のポイント』となっています。
最初の記事は、国土交通省の住宅局の方の記事が掲載されていました。
中古住宅の流通促進や活用に感ずる政策についての記事でした。
まず、中古住宅の流通シェアについての記述がありました。
日本の全住宅流通に占める中古住宅の流通シエアは約13.5％であり欧米諸国と比較すると約6分の1程度と低い水準にあるようです。
その要因としては、建物評価と住宅金融上の担保評価にあるようです。
中古住宅の建物評価においては、流通市場サイドと担保評価する金融サイドという2つの目線があるとあります。
例えば、日本では木造戸建住宅は約20年で価値がゼロにつという常識が横たわっていますが、流通住宅市場サイドでは『金融機関が担保評価してくれないので、築20年超の戸建住宅は思うように売れない』といい、反して金融サイドは『流通市場サイドで評価されないので担保として十分な評価ができない』といったような負のスパイラルに陥っているようです・・・
ここで、建物の評価について、日本と欧米の違いはというと・・・
まず、欧米諸外国では、住宅をメンテナンスをすると資産価値が経年でさほど下落しない形で評価されるとあります。
日本では、経年で一律減価する建物評価となっているようです・・・
このことはどういうことに繋がっていくのか・・・
欧米では、住宅に投資した額の減価が少ないことから、住宅が資産としてストック化されることから、住宅投資額の累計額と住宅資産額が一致しているようです・・・
日本では、新築住宅を作って20年で価値が減退し、取り壊して新築するというプロセスを繰り返すため、住宅が資産としてストック化されないことから、住宅投資額の累計額と住宅資産額の間に500兆円の差が開いてしまっているようです・・・
この対策として考え始められているのは・・・
理論的裏付けをもって建物の評価方法である原価法を抜本的に改善し、建物評価の適正化を図る必要があるとしています。
この具体策として、いま、あがっているのは・・・
リフォーム等による建物の価値向上を・・
①リフォーム等による価値増分が建物価格の上昇につながると考える方法・・・
②リフォーム等により時計の針が戻る（実質経過年数が短くなる）ことが建物価格の上昇につながると考える方法・・・
が、あるようです・・・
①は、日本の鑑定評価の原価法に基づく方法で、100万円のリフォームをしたら価値の向上分を70万円～80万円にするという考え方だそうです。
②は、米国の鑑定評価の考え方で、実質的な経過年数が戻るという方法で、リフォームをするたびに年数が若返ることになり、理論上ではリフォームを繰り返せば長期的に価値の維持ができるもののようです。
その他、経年劣化のリスクに伴うコストの原価については、これを、明確に区分し、経年劣化の部分は一律20年で減価する方法も考えているようです。
さらには、金融機関の担保評価においては鑑定評価の在り方が重要となってくることから、上記の指針を反映した既存住宅評価の鑑定評価の環境整備を、今後、行っていくこととしているようです・・・
また、宅建業者（不動産業者）の評価については、2014年度に建物評価の指針を踏まえた価格査定マニャアルを改訂し、新たな評価手法を参考地として取引の現場に活かすことも検討に入っているようです・・・
他には、検査済証を取得していない中古住宅は、金融機関から融資を受けにくい状況にあることから、民間の検査機関（指定確認検査機関）等が認証を出せるように平成25年中にガイドラインを出すことを検討しているようです・・・
以上、ながながと・・・要点をご紹介させていただきましたが、なにせ、原文の文章が難しく書かれており、要点をまとめるのに苦心しましたが、そんなには、外れていないと思いますので、ご参考にしてみてください・・・
日本は、人口減少と高齢化の問題が深刻化しています・・・
このまま、新築住宅を建て続けると、相当数の住宅が余ってくることでしょう・・・
20年はおろか、築10年は、もう古い・・・となって10年で価値が無くなるといった事態が起こってしまうかもしれません・・・
賃貸住宅も同様に、節税対策とばかりに新築物件が林立してくると、築10年はもう古いといって、賃料の大きな下落となるかもしれません。
それでも、駅に近い、小中学校に近い、大型ショッピングセンターに近いなど、立地に恵まれていれば、空室のリスクは少ないでしょう・・・
駅から歩いて10分以上かかる等の条件の落ちてくる場合の土地活用は、要注意でしょう・・・
いま、所得税の税制改正が検討されているようです・・・
配偶者控除を無くして、世帯課税にするということのようです・・・
詳細は、未確認ですが、TVのニュースによると、子供が2人以上いれば、現状の配偶者控除と比較して減税となるようです。
子供が5人いれば、所得税は０円となるそうです。（年収がいくら位かは、覚えていないのですが・・・）
これで、子どもの学費の負担が少なくなること（例えば、超低金利の奨学金の創設等）、子どもの学童保育等の預り施設の充実、老人介護施設の充実等、がなされれば、少子対策となるかもしれません・・・
昔、ハウスメーカーに勤務していたころ、他社研究として、旭化成のへーベルハウスを研修したことがあります。
もう、15年くらい前のことですが、当時から『ロングライフ住宅』を謳っていたへーベルハウスは、末長く安心に、安全に、快適に住める住宅を目指していたようです・・・
そして、その中古となった住宅を安心してご購入いただけるように『ストックへーベルハウス』という仕組みを作っていました。
旭化成が、その中古のへーベルハウスの品質を保証するといった内容のものであったと記憶しています。
今にして思えば・・・時代の流れを先読みしていたかなと感じます・・・
私の在籍していた三菱地所ホームは、入社当時から『アセットホーム』という商品名でツーバイフォー住宅を販売していました。
今から、15年くらい前に、金融商品でアセットという名がつく商品が増えてきたことから、『三菱ホーム』に改名しましたが・・・
アセット・・・資産という名称です・・・資産性の高い、いつまでも資産性の落ちない高品質な住宅を供給するといったことでつけられたネーミングと・・・新人研修で教えられました。
そう意味では・・・ロングライフ住宅と同じコンセプトであるような感じもします。
両社とも、欠点は、少し高い住宅であったことでしょう・・・
目に見えない、構造部分の品質を、丈夫で長持ち、資産性が高いといっても、どうせ、築20年で建てもの価値は0円、そして当時（今でもそうでしょうが）築30年の物件は中古住宅というよりは、古家付き土地での売買というものでした・・・建替え前提で土地を購入するといった感じです・・・
そういった環境では、高品質といわれても・・・そんなにお金をかけられるものではありません・・・
中古住宅の評価システムが見なおされることで、高品質の優良な住宅の供給が後押しされるかもしれません・・・
これからは、一度、建てた住宅は、長く使うことが重要かも知れません・・・
広い家が必要となくなった高齢者の方から、安心して、若い子育て世代が購入できるといったような仕組み作りが重要かもしれません・・・
これからは、中古市場とリノベーションが、住宅業界の主役となるような気がしてきました・・・
リノベーションのノウハウでも・・・勉強しようかと思うこのごろです・・・
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく住宅ローンのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき検索
今回の記事は、『中古・リノベーション物件活用のポイント』となっています。
最初の記事は、国土交通省の住宅局の方の記事が掲載されていました。
中古住宅の流通促進や活用に感ずる政策についての記事でした。
まず、中古住宅の流通シェアについての記述がありました。
日本の全住宅流通に占める中古住宅の流通シエアは約13.5％であり欧米諸国と比較すると約6分の1程度と低い水準にあるようです。
その要因としては、建物評価と住宅金融上の担保評価にあるようです。
中古住宅の建物評価においては、流通市場サイドと担保評価する金融サイドという2つの目線があるとあります。
例えば、日本では木造戸建住宅は約20年で価値がゼロにつという常識が横たわっていますが、流通住宅市場サイドでは『金融機関が担保評価してくれないので、築20年超の戸建住宅は思うように売れない』といい、反して金融サイドは『流通市場サイドで評価されないので担保として十分な評価ができない』といったような負のスパイラルに陥っているようです・・・
ここで、建物の評価について、日本と欧米の違いはというと・・・
まず、欧米諸外国では、住宅をメンテナンスをすると資産価値が経年でさほど下落しない形で評価されるとあります。
日本では、経年で一律減価する建物評価となっているようです・・・
このことはどういうことに繋がっていくのか・・・
欧米では、住宅に投資した額の減価が少ないことから、住宅が資産としてストック化されることから、住宅投資額の累計額と住宅資産額が一致しているようです・・・
日本では、新築住宅を作って20年で価値が減退し、取り壊して新築するというプロセスを繰り返すため、住宅が資産としてストック化されないことから、住宅投資額の累計額と住宅資産額の間に500兆円の差が開いてしまっているようです・・・
この対策として考え始められているのは・・・
理論的裏付けをもって建物の評価方法である原価法を抜本的に改善し、建物評価の適正化を図る必要があるとしています。
この具体策として、いま、あがっているのは・・・
リフォーム等による建物の価値向上を・・
①リフォーム等による価値増分が建物価格の上昇につながると考える方法・・・
②リフォーム等により時計の針が戻る（実質経過年数が短くなる）ことが建物価格の上昇につながると考える方法・・・
が、あるようです・・・
①は、日本の鑑定評価の原価法に基づく方法で、100万円のリフォームをしたら価値の向上分を70万円～80万円にするという考え方だそうです。
②は、米国の鑑定評価の考え方で、実質的な経過年数が戻るという方法で、リフォームをするたびに年数が若返ることになり、理論上ではリフォームを繰り返せば長期的に価値の維持ができるもののようです。
その他、経年劣化のリスクに伴うコストの原価については、これを、明確に区分し、経年劣化の部分は一律20年で減価する方法も考えているようです。
さらには、金融機関の担保評価においては鑑定評価の在り方が重要となってくることから、上記の指針を反映した既存住宅評価の鑑定評価の環境整備を、今後、行っていくこととしているようです・・・
また、宅建業者（不動産業者）の評価については、2014年度に建物評価の指針を踏まえた価格査定マニャアルを改訂し、新たな評価手法を参考地として取引の現場に活かすことも検討に入っているようです・・・
他には、検査済証を取得していない中古住宅は、金融機関から融資を受けにくい状況にあることから、民間の検査機関（指定確認検査機関）等が認証を出せるように平成25年中にガイドラインを出すことを検討しているようです・・・
以上、ながながと・・・要点をご紹介させていただきましたが、なにせ、原文の文章が難しく書かれており、要点をまとめるのに苦心しましたが、そんなには、外れていないと思いますので、ご参考にしてみてください・・・
日本は、人口減少と高齢化の問題が深刻化しています・・・
このまま、新築住宅を建て続けると、相当数の住宅が余ってくることでしょう・・・
20年はおろか、築10年は、もう古い・・・となって10年で価値が無くなるといった事態が起こってしまうかもしれません・・・
賃貸住宅も同様に、節税対策とばかりに新築物件が林立してくると、築10年はもう古いといって、賃料の大きな下落となるかもしれません。
それでも、駅に近い、小中学校に近い、大型ショッピングセンターに近いなど、立地に恵まれていれば、空室のリスクは少ないでしょう・・・
駅から歩いて10分以上かかる等の条件の落ちてくる場合の土地活用は、要注意でしょう・・・
いま、所得税の税制改正が検討されているようです・・・
配偶者控除を無くして、世帯課税にするということのようです・・・
詳細は、未確認ですが、TVのニュースによると、子供が2人以上いれば、現状の配偶者控除と比較して減税となるようです。
子供が5人いれば、所得税は０円となるそうです。（年収がいくら位かは、覚えていないのですが・・・）
これで、子どもの学費の負担が少なくなること（例えば、超低金利の奨学金の創設等）、子どもの学童保育等の預り施設の充実、老人介護施設の充実等、がなされれば、少子対策となるかもしれません・・・
昔、ハウスメーカーに勤務していたころ、他社研究として、旭化成のへーベルハウスを研修したことがあります。
もう、15年くらい前のことですが、当時から『ロングライフ住宅』を謳っていたへーベルハウスは、末長く安心に、安全に、快適に住める住宅を目指していたようです・・・
そして、その中古となった住宅を安心してご購入いただけるように『ストックへーベルハウス』という仕組みを作っていました。
旭化成が、その中古のへーベルハウスの品質を保証するといった内容のものであったと記憶しています。
今にして思えば・・・時代の流れを先読みしていたかなと感じます・・・
私の在籍していた三菱地所ホームは、入社当時から『アセットホーム』という商品名でツーバイフォー住宅を販売していました。
今から、15年くらい前に、金融商品でアセットという名がつく商品が増えてきたことから、『三菱ホーム』に改名しましたが・・・
アセット・・・資産という名称です・・・資産性の高い、いつまでも資産性の落ちない高品質な住宅を供給するといったことでつけられたネーミングと・・・新人研修で教えられました。
そう意味では・・・ロングライフ住宅と同じコンセプトであるような感じもします。
両社とも、欠点は、少し高い住宅であったことでしょう・・・
目に見えない、構造部分の品質を、丈夫で長持ち、資産性が高いといっても、どうせ、築20年で建てもの価値は0円、そして当時（今でもそうでしょうが）築30年の物件は中古住宅というよりは、古家付き土地での売買というものでした・・・建替え前提で土地を購入するといった感じです・・・
そういった環境では、高品質といわれても・・・そんなにお金をかけられるものではありません・・・
中古住宅の評価システムが見なおされることで、高品質の優良な住宅の供給が後押しされるかもしれません・・・
これからは、一度、建てた住宅は、長く使うことが重要かも知れません・・・
広い家が必要となくなった高齢者の方から、安心して、若い子育て世代が購入できるといったような仕組み作りが重要かもしれません・・・
これからは、中古市場とリノベーションが、住宅業界の主役となるような気がしてきました・・・
リノベーションのノウハウでも・・・勉強しようかと思うこのごろです・・・
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく住宅ローンのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき検索
2014年03月13日
注文住宅、消費税駆込需要の反動あらわる・・・？
今日の新聞に掲載されていた『注文住宅 止まらぬ反動減 ２月受注額、大手２ケタ減』という記事を見つけました。
2月の各ハウスメーカーの受注が大きく落ち込んだようです・・・
最大手のセキスイハウスが、前年同月比32％減となったのを、はじめとして、各ハウスメーカも2桁の減少となった模様です・・・
住宅ローン減税の拡充策や住まい給付金の手当て策も虚しく・・・市場は厳しく、かつ、シビアに反応したというところでしょうか・・・
また、いままで好調だったリフォーム事業や分譲事業なども消費増税の駆込み需も、終わりを迎えようとしています。
この、回復には時間がかかりそうと見られており、また、有効な手だても思いつかない状態のようです・・・
覚悟はしていたものの・・・各ハウスメーカ等は、この落ち込みには辟易させられることでしょう・・・
ただ、気になるのは・・・次の消費税10％の増税です・・・
まだ、正式にその方針は打ち出されていませんが、公明党等の主張している軽減税率等の動向で、いつ正式決定がされるのでしょうか・・・
その決定如何によって、また、流れが変わってくるでしょう・・・
それにしても・・・住宅の落ち込みは想像以上なような気がします・・・
次の消費増税もありますから、様子見に入っているような気はします・・・
そして、来年からは相続税の基礎控除額の減額が施行されます。
それにともなって、小規模宅地等の課税価格計算の特例の規定の使い勝手がよくなります・・・
対象面積の拡充や二世帯住宅の間取り、老人ホームへの入居など・・・従来よりは適用要件の幅が広がりました・・・
個人的な予想では、都心部では、真剣に小規模宅地等の特例の適用を考え始めるような気がしています・・・
そうなると・・・ポイントは、同居でしょう・・・
2次相続では、この同居をしているかしていないかで、この規定の適用が受けられるか、否か、の大きなポイントとなってきます。
2次相続の場合で、この規定の適用を受けるためには、その住宅を引き継ぐ人が同居をしていれば文句なくですが、同居をしていない場合は、原則、お母様は一人住まい（例外のケースもありますが・・・）そして、住宅を引き継ぐ人は、相続の開始前3年以内に自分の持ち家（配偶者所有も含みます）に住んだことが無いということが条件となってきます。
2次相続（1次相続は配偶者が必ず適用を受けられます）で、同居をせずに、小規模宅地等の特例を使いたい場合は、その住宅を取得する相続人以外の相続人が同居していないこと、自分の持ち家に3年超住んでいない事が必要となります。（大ざっぱに言って・・・本来は、もっと、細かい要件がありますから、確認してください。）
こう考えると、相続増税時代に向けた2世帯住宅のプランの提案の需要が増えるんではと予感しています・・・
同居する子世帯と親世帯の独立性をどこまで持たせるか、玄関、水回りまで、完全に分けてしまうのか、家の動線をどう考えるか・・・そもそも、2世帯住宅が可能な敷地なのか等々・・・
狭い、狭いと思っていた敷地でも、意外と、素敵な2世帯住宅のプランが出来る場合もあります・・・
設計者によっては、創意工夫で、思いもしなかった明るさや空間を創り上げてくれることがあります・・・
相続税の基礎控除額が気になるかたは、一度、2世帯住宅の可能性を検証してみたらどうでしょうか・・・
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
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2月の各ハウスメーカーの受注が大きく落ち込んだようです・・・
最大手のセキスイハウスが、前年同月比32％減となったのを、はじめとして、各ハウスメーカも2桁の減少となった模様です・・・
住宅ローン減税の拡充策や住まい給付金の手当て策も虚しく・・・市場は厳しく、かつ、シビアに反応したというところでしょうか・・・
また、いままで好調だったリフォーム事業や分譲事業なども消費増税の駆込み需も、終わりを迎えようとしています。
この、回復には時間がかかりそうと見られており、また、有効な手だても思いつかない状態のようです・・・
覚悟はしていたものの・・・各ハウスメーカ等は、この落ち込みには辟易させられることでしょう・・・
ただ、気になるのは・・・次の消費税10％の増税です・・・
まだ、正式にその方針は打ち出されていませんが、公明党等の主張している軽減税率等の動向で、いつ正式決定がされるのでしょうか・・・
その決定如何によって、また、流れが変わってくるでしょう・・・
それにしても・・・住宅の落ち込みは想像以上なような気がします・・・
次の消費増税もありますから、様子見に入っているような気はします・・・
そして、来年からは相続税の基礎控除額の減額が施行されます。
それにともなって、小規模宅地等の課税価格計算の特例の規定の使い勝手がよくなります・・・
対象面積の拡充や二世帯住宅の間取り、老人ホームへの入居など・・・従来よりは適用要件の幅が広がりました・・・
個人的な予想では、都心部では、真剣に小規模宅地等の特例の適用を考え始めるような気がしています・・・
そうなると・・・ポイントは、同居でしょう・・・
2次相続では、この同居をしているかしていないかで、この規定の適用が受けられるか、否か、の大きなポイントとなってきます。
2次相続の場合で、この規定の適用を受けるためには、その住宅を引き継ぐ人が同居をしていれば文句なくですが、同居をしていない場合は、原則、お母様は一人住まい（例外のケースもありますが・・・）そして、住宅を引き継ぐ人は、相続の開始前3年以内に自分の持ち家（配偶者所有も含みます）に住んだことが無いということが条件となってきます。
2次相続（1次相続は配偶者が必ず適用を受けられます）で、同居をせずに、小規模宅地等の特例を使いたい場合は、その住宅を取得する相続人以外の相続人が同居していないこと、自分の持ち家に3年超住んでいない事が必要となります。（大ざっぱに言って・・・本来は、もっと、細かい要件がありますから、確認してください。）
こう考えると、相続増税時代に向けた2世帯住宅のプランの提案の需要が増えるんではと予感しています・・・
同居する子世帯と親世帯の独立性をどこまで持たせるか、玄関、水回りまで、完全に分けてしまうのか、家の動線をどう考えるか・・・そもそも、2世帯住宅が可能な敷地なのか等々・・・
狭い、狭いと思っていた敷地でも、意外と、素敵な2世帯住宅のプランが出来る場合もあります・・・
設計者によっては、創意工夫で、思いもしなかった明るさや空間を創り上げてくれることがあります・・・
相続税の基礎控除額が気になるかたは、一度、2世帯住宅の可能性を検証してみたらどうでしょうか・・・
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なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
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